• Nous estimons votre loyer lors de la première visite de votre bien,
•  Nous cherchons des candidats via des annonces, des partenaires Immobiliers & via le site internet www.laforainimmobilier.com
• Nous réalisons également une étude de la solvabilité du futur locataire,
• Nous rédigeons le bail que le locataire doit légaliser en notre présence,
•  Nous effectuons aussi la remise en état de votre bien pour relouer au plus vite.

Le notaire est le garant de la loi et de la moralité. il est assermenté et doit défendre les intérêts de ses clients. il est chargé de faire les vérifications administratives sur les biens a vendre en vérifiant le titre foncier, la réquisition ou la melkia. Il est le contact entre les acheteurs, l’administration, le cadastre et la conservation foncière. Il est chargé de préparer les compromis de vente et acte finaux de chaque transaction. Si vous êtes non marocain, le notaire peut se charger de payer pour vous la TPI ( taxe sur les profits immobiliers) et de récupérer le quitus fiscal ( si taxe due ) nécessaire au rapatriement des fonds à l’étranger. Les frais notariés sur un bien sont de 1% mais il rassemble aussi le paiement des frais annexes (enregistrement, taxes, timbre, frais de dossier…) et s ‘en acquitte pour vous. Laforain Immobiler recommande certains notaires très professionnels et compétents et propose des rendez vous informatifs même avant un éventuel achat. Faites nous la demande.

Droits et taxes dus par l’acquéreur :

Au Maroc, les frais engagés suite à l’acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien : (ces pourcentages s’appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise).

1. Maison à usage d’habitation, pour une durée supérieure à 3 ans ou terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans :

   • Droits d’enregistrement : 4 %
   • Taxe notariale : 1 %
   • Conservation foncière : 1,5 % + 150 MAD (certificat de propriété)
   • Émoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 MAD + T.V.A. 7 %
   • Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 MAD
   • Frais divers (timbres…) : 1500 à 3000 MAD environ suivant les dossiers.

   À noter : Le suivi du dossier par l’office des changes nécessite parfois certains frais supplémentaires qui peuvent éventuellement être échelonnés dans le temps. En cas d’acquisition d’un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

   • Droits de publication : 450 MAD
   • Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu’à 50 000 MAD + 2 % de la valeur au-dessus
   • Droits superficiaires : 45 MAD par are entamé (zone urbaine) ; par hectare entamé (zone rurale)
   • Droits fixes : 75 MAD
   • Duplicata : 75 MAD
   • Géomètre : 2500 MAD environ
   • Frais divers (timbres…) : 1500 MAD environ

2. Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :

   • Droits d’enregistrement : 5 %
   • Taxe notariale : 0,5 %
   • Conservation foncière : 1 %
   • Émoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 MAD + T.V.A. 7 %
   • Frais divers (timbres…) : 2000 MAD environ
3.  Terrains agricoles :

Un étranger ne peut prétendre acheter un terrain agricole. Afin qu’il puisse acheter ce bien, il suffira de modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue).

Quelques éléments réglementaires :

• Taxe Urbaine (T.U.) : L’habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe dépend de la valeur locative du logement, déterminée par comparaison ou appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est reconsidérée chaque année à la hausse soit une augmentation de 2 %. Cependant, si vous êtes marocains résidant à l’étranger, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est occupé par vos enfants ou vos parents, ou non occupé de manière continue par vous-même. La taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et aux constructions pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.

• Impôt Général sur le Revenu : Revenu et profits fonciers

  1. Profits fonciers :

     Si vous vendez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à régler de 3 % du prix de cession. Le profit est déterminé par la différence entre le prix de vente et la valeur actuelle du terrain et des investissements justifiés. La valeur actuelle est obtenue par l’application d’un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.

     Toutefois, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale :

     • Du profit réalisé sur la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale :
       • Pendant 5 ans au moins et 10 ans au plus lorsque le prix de vente n’excède pas 1 million de MAD ;
       • Pendant au moins 10 ans quel que soit le prix de cession.
     • Du profit réalisé à l’occasion de la première vente de logement à caractère social.
     • Du profit réalisé par toute personne qui procède dans l’année civile à des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 MAD.
     • Du profit sur les donations à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

     Exonération de 50 % :

     • Du profit correspondant à la partie du prix de cession excédant 1 million de MAD du logement occupé à titre d’habitation principale pendant plus de 5 ans et moins de 10 ans.

     Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l’enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l’impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses concernant l’investissement qui auraient été engagées.

Les loyers des locaux mentionnés à l’article premier, meublés ou non, ainsi que de leurs dépendances, tels que caves, garages, cours, jardins, sont fixés librement entre les parties. Tout locataire a le droit de demander la révision du loyer, par voie de justice, dans un délai de trois mois à compter de la date du bail, s’il estime que le prix du bail ou celui de la sous-location ne correspond pas, manifestement, à la rémunération légitime du capital représentant la valeur actuelle de l’immeuble et du capital réellement investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que la situation des lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire, soit pour son habitation, soit pour l’exercice de sa profession.

Le demandeur en révision qui abuse du droit qui lui est reconnu par l’alinéa précédent et qui succombe dans sa demande peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bailleur variant entre 1 et 3 mois de loyer.

En sus du montant du loyer, le preneur est tenu au remboursement au bailleur, sur justifications, des prestations et fournitures relatives à l’usage des lieux loués ou au règlement d’une indemnité forfaitaire pour charges locatives telle qu’elles sont énumérées par la réglementation en vigueur ; faute d’accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le juge.

Sous peine de nullité de la clause, le bailleur ne peut exiger du preneur au moment de l’entrée dans les lieux, le versement d’un cautionnement supérieur au montant d’un mois de loyer à titre de garantie du règlement du loyer ou de dédommagement pour des dégâts abusifs occasionnés par le preneur dans les lieux loués. Ce cautionnement est restitué au preneur lorsqu’il quitte les lieux après s’être entièrement acquitté de ses obligations.

Nonobstant toute convention contraire, la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par le bailleur ou le preneur chaque fois que des transformations ont été apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués de nature à modifier les conditions sur la base desquelles le montant du loyer a été fixé. Toutefois, la demande en révision du loyer n’est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l’expiration d’une période de trois ans au moins à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la dernière révision intervenue en vertu du premier alinéa du présent article.

Le juge tient compte, pour la fixation du nouveau loyer, des modifications apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués en prenant en considération l’emplacement de l’immeuble, sa valeur réelle, son ancienneté, le degré de confort, l’état d’entretien et les conditions économiques générales. L’ensemble de ces éléments doit être apprécié et évalué au jour de la demande. Il ne sera pas tenu compte pour la fixation du nouveau loyer des réparations locatives prévues par l’article 639 du code des obligations et contrats effectuées par le preneur.

La révision du loyer prend effet à la date convenue par les parties ou si elle a été ordonnée en justice, à compter du jour de la demande. En attendant la décision définitive du juge en révision du loyer, celui-ci continue à être réglé au prix ancien. La décision définitive en révision du loyer est exécutoire sans qu’il y ait besoin de recours pour régler la différence entre les deux loyers.

Le congé est notifié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile, soit par les huissiers de justice conformément à la loi n° 41-80 portant création et organisation d’un corps d’huissiers de justice promulguée par le dahir n° 1-80-440 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980). La date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de notification par le greffe ou l’huissier de justice est considérée comme le point de départ du préavis du congé.

Si le locataire refuse le congé, soit expressément, soit tacitement, en se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer, s’il y échet, la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son chef.

Le bailleur n’est pas tenu d’adresser le congé prévu dans les articles 8 et 9 de la présente loi dans les cas prévus à l’article 692 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et contrats ainsi qu’en cas de cession ou de sous-location par le locataire des locaux loués sans l’accord du bailleur

Le juge peut, également, prononcer la validation du congé s’il a été donné en vue d’une reprise des lieux par le bailleur pour s’y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire institué par les articles 266 et suivants du Code du statut personnel et successoral.

La demande en validation du congé pour les motifs mentionnés à l’article précédent n’est recevable qu’à condition :
* Que les locaux aient été acquis par le bailleur trois ans au moins avant le congé ;
* Que le bailleur, ses ascendants ou descendants, suivant le cas, n’occupent pas déjà un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux. Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le preneur dans un local d’égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer similaire.

La validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Dans les deux cas, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur. Le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la terminaison des réparations ou de la construction par l’un des modes indiqués au 1er alinéa de l’article 10 ci dessus. Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer, soit par accord des parties, soit par décision judiciaire, des dépenses et aménagements effectués et du capital investi.

En cas de validation du congé, et sauf si cette validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire

Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction.

A défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail, qu’il ait été à l’origine à durée déterminée ou indéterminée, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire. En cas de décès du locataire, le bail se poursuit :
* Pour les locaux à usage d’habitation, au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès ;
* Pour les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoint, descendants ou ascendants s’ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux loués étaient affectés.