• Estimamos su alquiler durante la primera visita a su propiedad,
•  Buscamos candidatos a través de anuncios, socios inmobiliarios y a través del sitio web www.laforainimmobilier.com
• También realizamos un estudio de solvencia del futuro inquilino,
• Redactamos el contrato de arrendamiento que el inquilino debe legalizar en nuestra presencia,
•  También realizamos la restauración de su propiedad para volver a alquilarla lo más rápido posible.

El notario es el garante de la ley y la moralidad. Está juramentado y debe defender los intereses de sus clientes. Es responsable de realizar las verificaciones administrativas sobre las propiedades en venta, comprobando el título de propiedad, la requisición o la melkia. Actúa como el contacto entre los compradores, la administración, el catastro y el registro de la propiedad. Es responsable de preparar los contratos preliminares y los actos finales de cada transacción. Si no eres marroquí, el notario puede encargarse de pagar la TPI (impuesto sobre las ganancias inmobiliarias) en tu nombre y de obtener el certificado fiscal (si se deben impuestos) necesario para la repatriación de fondos al extranjero. Las tarifas notariales sobre una propiedad son del 1%, pero también recoge el pago de gastos adicionales (registro, impuestos, timbres, gastos de tramitación, etc.) y se encarga de ellos por ti. Laforain Immobilier recomienda notarios muy profesionales y competentes y ofrece reuniones informativas incluso antes de una posible compra. Haznos la solicitud.

Derechos e impuestos que debe pagar el comprador:

En Marruecos, los gastos incurridos tras la adquisición de una propiedad varían según la naturaleza jurídica del bien: (estos porcentajes se aplican al valor del bien adquirido, incluyendo el IVA).

1. Casa para uso residencial, por un período superior a 3 años, o terreno no edificado con el compromiso de construir en un plazo de 7 años:

   • Derechos de Registro 4 %
   • Impuesto Notarial 1 %
   • Oficina de Registro de la Propiedad 1,5% + 150 MAD (certificado de propiedad)
   • Honorarios 1%, con un mínimo de 2500 MAD + 7% IVA
   • Actualización de las construcciones en el Registro de la Propiedad si es necesario: 0,5 % + 75 MAD
   • Gastos Diversos (sellos, etc.) Aproximadamente de 1500 a 3000 MAD, dependiendo de los archivos.

   Nota: El seguimiento del expediente por parte de la oficina de cambios puede a veces conllevar costos adicionales, que pueden ser fraccionados en el tiempo. En caso de adquisición de una propiedad no titulada (melkia), se deben agregar los costos de titulación; estos costos dependen de la superficie del terreno y del precio de la propiedad adquirida. A veces, pueden ser compartidos con el vendedor.

   • Tasas de Publicación 450 MAD
   • Tasas Ad Valorem 1,5 % hasta 50.000 MAD + 2 % del valor por encima
   • Derechos Superficiales 45 MAD por are (zona urbana); por hectárea (zona rural)
   • Tarifas Fijas 75 MAD
   • Duplicado 75 MAD
   • Topógrafo Aproximadamente 2,500 MAD
   • Gastos Diversos (sellos, etc.) Aproximadamente 1,500 MAD

2. Locales Comerciales o Terreno No Construido Sin Compromiso de Construcción:

   • Derechos de Registro 5 %
   • Impuesto Notarial 0,5 %
   • Oficina de Registro de la Propiedad 1 %
   • Honorarios 1%, con un mínimo de 2500 MAD + 7% IVA
   • Gastos Diversos (sellos, etc.) Aproximadamente 2,000 MAD
3.  Terrenos Agrícolas

Un extranjero no puede comprar un terreno agrícola. Para poder adquirir dicha propiedad, es necesario cambiar el estatus legal del terreno, haciéndolo declarar como no agrícola (un proceso que a veces puede ser largo).

Algunos Elementos Regulatorios:

• Tasa Urbana (T.U.) La residencia principal o secundaria está sujeta a la tasa urbana. Esta tasa depende del valor de alquiler de la propiedad, que se determina mediante comparación o evaluación directa por la comisión de censos. Este valor de alquiler se revisa anualmente con un aumento del 2%. Sin embargo, si eres marroquí residente en el extranjero, te beneficias de una reducción del 75% (del valor de alquiler), incluso si tu propiedad es ocupada por tus hijos o padres, o si no está ocupada de forma continua por ti mismo. La tasa urbana no se aplica a locales nuevos y construcciones durante 5 años a partir de la emisión del permiso de ocupación.

• Impuesto General sobre la Renta : Ingresos y Beneficios Inmobiliarios

  1. Profits fonciers :

     Si vende un edificio o terreno, las ganancias que obtenga estarán sujetas al Impuesto General sobre la Renta en la categoría de ingresos y beneficios inmobiliarios al tipo del 20%, con un mínimo a pagar del 3% del precio de cesión. La ganancia se determina por la diferencia entre el precio de venta y el valor actual del terreno y las inversiones justificadas. El valor actual se obtiene aplicando un coeficiente establecido anualmente por decreto ministerial.

     Sin embargo, puede beneficiarse de una exención total:

     • Sobre la ganancia realizada en la transferencia de una vivienda utilizada como residencia principal:
       • Durante al menos 5 años y hasta 10 años cuando el precio de venta no exceda 1 millón de MAD.
       • Durante al menos 10 años, independientemente del precio de la cesión.
     • Sobre la ganancia realizada en la primera venta de vivienda de carácter social.
     • Sobre la ganancia realizada por cualquier persona que realice transferencias de bienes inmuebles durante el año calendario, siempre que el valor total no exceda los 60,000 MAD.
     • Sobre la ganancia de donaciones gratuitas que involucran ascendientes y descendientes, entre cónyuges y entre hermanos.

     Exención del 50%

     • El beneficio correspondiente a la parte del precio de la cesión que excede 1 millón de MAD para una vivienda ocupada como residencia principal durante más de 5 años y menos de 10 años.

     Su declaración debe ser presentada ante el oficial de registro dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la cesión, junto con el pago del impuesto. Esta declaración debe ir acompañada de los documentos que justifiquen los gastos relacionados con la inversión que hayan sido realizados.

Las rentas de los locales mencionados en el primer artículo, amueblados o no, así como sus dependencias, como bodegas, garajes, patios, jardines, se acuerdan libremente entre las partes. Cualquier inquilino tiene derecho a solicitar una revisión del alquiler, a través de la vía judicial, dentro de los tres meses a partir de la fecha del contrato de arrendamiento, si cree que el precio del alquiler o el de la subarrendación no corresponde claramente a la remuneración legítima del capital que representa el valor actual del inmueble y el capital realmente invertido, o es desproporcionado en relación con los beneficios o utilidades que la ubicación y las condiciones de los locales alquilados puedan proporcionar al inquilino, ya sea para su residencia o para el ejercicio de su profesión.

El solicitante de una revisión de alquiler que abuse del derecho concedido por el párrafo anterior y que pierda su solicitud puede ser condenado a pagar daños y perjuicios al arrendador que varían entre 1 y 3 meses de alquiler.

Además del monto del alquiler, el inquilino está obligado a reembolsar al arrendador, con justificación, los servicios y suministros relacionados con el uso de los locales arrendados o a pagar una compensación fija por los gastos de alquiler según lo enumerado por la normativa vigente; en ausencia de un acuerdo entre las partes, esta compensación será determinada por el juez.

Bajo pena de nulidad de la cláusula, el arrendador no puede exigir al inquilino, en el momento de la entrada en los locales, el pago de un depósito de garantía que exceda el monto de un mes de alquiler, ya sea como garantía del pago del alquiler o como compensación por daños excesivos causados por el inquilino en los locales arrendados. Este depósito de garantía se devuelve al inquilino cuando abandona los locales después de haber cumplido completamente con sus obligaciones.

No obstante cualquier acuerdo en contrario, el arrendador o el inquilino pueden solicitar un aumento o disminución del alquiler siempre que se hayan realizado transformaciones en las especificaciones y características de los locales alquilados que modifiquen las condiciones sobre las que se basó el monto del alquiler. Sin embargo, la solicitud de revisión del alquiler no es admisible, no obstante cualquier cláusula en contrario, antes de que haya transcurrido un período de al menos tres años a partir de la fecha del contrato de arrendamiento o de la última revisión realizada conforme al primer párrafo de este artículo.

Al fijar el nuevo alquiler, el juez tiene en cuenta las modificaciones realizadas en las especificaciones y características de los locales alquilados, considerando la ubicación del edificio, su valor real, su antigüedad, el grado de confort, el estado de mantenimiento y las condiciones económicas generales. Todos estos factores deben ser evaluados y valorados en la fecha de la solicitud. No se tendrán en cuenta para la fijación del nuevo alquiler las reparaciones locativas previstas por el artículo 639 del Código de Obligaciones y Contratos realizadas por el inquilino.

La revisión del alquiler entra en vigor en la fecha acordada por las partes o, si ha sido ordenada judicialmente, a partir del día de la solicitud. En espera de la decisión definitiva del juez sobre la revisión del alquiler, este continúa pagándose al precio anterior. La decisión definitiva sobre la revisión del alquiler es ejecutoria sin necesidad de apelación para resolver la diferencia entre los dos alquileres.

La notificación se realiza ya sea por carta certificada con acuse de recibo, de acuerdo con los procedimientos establecidos en los artículos 37, 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, o por agentes judiciales, conforme a la Ley No. 41-80 sobre la creación y organización de un cuerpo de agentes judiciales, promulgada por Dahir No. 1-80-440 del 17 de Safar de 1401 (25 de diciembre de 1980). La fecha de recepción de la carta certificada con acuse de recibo o la fecha de notificación por el secretario del tribunal o el agente judicial se considera como el punto de partida del período de preaviso de la notificación.

Si el inquilino rechaza el aviso, ya sea expresamente o tácitamente, permaneciendo en las instalaciones después de que haya expirado el período de preaviso, el arrendador puede solicitar al tribunal que declare la validez del aviso y ordene el desalojo del inquilino o del ocupante que actúe en su nombre.

El arrendador no está obligado a notificar conforme a los artículos 8 y 9 de esta ley en los casos previstos en el artículo 692 del Dahir del 9 de Ramadán de 1331 (12 de agosto de 1913) que forma el Código de Obligaciones y Contratos, así como en caso de cesión o subarrendamiento por parte del inquilino de los locales arrendados sin el consentimiento del arrendador.

El juez también puede validar el aviso si se ha dado con el propósito de que el arrendador recupere el local para vivir en él o para alojar a sus ascendientes o descendientes de primer grado, o a los posibles beneficiarios del legado obligatorio establecido en los Artículos 266 y siguientes del Código de Estado Personal y Herencia.

La solicitud de validación del aviso por los motivos mencionados en el artículo anterior solo es admisible si:
* Que los locales hayan sido adquiridos por el arrendador al menos tres años antes del aviso.
* Que el arrendador, sus ascendientes o descendientes, según sea el caso, no ocupen ya una vivienda de su propiedad y suficiente para sus necesidades normales. Estas dos condiciones no se aplican cuando el arrendador ofrece reubicar al arrendatario en un local de igual importancia, en las mismas condiciones y por un alquiler similar.

La validación del aviso es obligatoria cuando se considera necesaria la demolición o reparaciones importantes. En ambos casos, el inquilino tiene prioridad para reocupar el inmueble después de la reparación o reconstrucción, siempre que ejerza este derecho dentro de los dos meses siguientes al aviso dado por el arrendador, bajo pena de pérdida del derecho. El arrendador debe notificar al inquilino dos meses antes de la finalización de las reparaciones o construcción por uno de los métodos indicados en el primer párrafo del Artículo 10 anterior. Para la fijación del nuevo alquiler, ya sea por acuerdo de las partes o por decisión judicial, se tendrán en cuenta los gastos y mejoras realizadas y el capital invertido.

En caso de validación del aviso, y a menos que esta validación ocurra debido a la falta del inquilino, el arrendador deberá pagar al inquilino desahuciado, además de sus gastos de mudanza justificados, una indemnización que represente seis meses de alquiler al último tipo pagado por el inquilino.

Si el motivo resulta ser inexacto una vez que el inquilino ha desocupado el inmueble, ya sea involuntariamente tras la notificación o a raíz de una decisión de validación, el inquilino tiene derecho a una indemnización que corresponda al perjuicio sufrido debido a su desalojo.

En caso de falta de notificación o si la notificación no es validada, el contrato de arrendamiento, ya sea originalmente por un período fijo o indefinido, continuará sin duración determinada en favor del arrendatario. En caso de fallecimiento del arrendatario, el contrato de arrendamiento continuará:
* Para los locales de uso residencial, en beneficio de su cónyuge, descendientes y ascendientes que estaban legalmente a su cargo y vivían efectivamente con él o ella en la fecha de su fallecimiento;
* Para los locales de uso profesional, en beneficio de su cónyuge, descendientes o ascendientes si continúan ejerciendo la profesión para la cual se destinaron los locales arrendados.